reajuste do aluguel

Reajuste do aluguel: o que você precisa saber sobre o assunto?

Para quem é inquilino, a cada aniversário de contrato, o reajuste do aluguel já é esperado. Essa mudança pode se basear tanto nos índices de inflação, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), conforme prevê a Lei do Inquilinato, ou em um comum acordo entre as partes.

No caso da primeira alternativa, nos últimos dois anos, especialmente devido à crise econômica desencadeada pela pandemia do coronavírus, a alta no reajuste foi surpreendente – e uma má notícia para os inquilinos. Entenda por que isso aconteceu e como amenizar a conta no fim do mês!

Por que o reajuste do aluguel acontece?

O reajuste do aluguel, seja em contratos residenciais ou comerciais, é previsto na lei do inquilinato ou lei das locações (nº 8245/91). Segundo a legislação, ele deve acontecer a cada 12 meses e objetiva corrigir o valor pago de acordo com os índices de mercado. Embora possa ser negociado individualmente entre proprietário e inquilino, também é comum que o proprietário se baseie em um indicador específico para ter um norte e pleitear um preço mais justo para ambos. Conheça melhor cada um abaixo!

Índice Geral de Preços – Mercado

Tradicionalmente esse indicador é o mais utilizado em contratos imobiliários para regular reajustes de aluguel. O último número registrado pela FGV foi de 0,78%, sendo 33,83% o valor acumulado dos 12 meses. Esse acompanhamento é o que define a porcentagem do reajuste, ou seja, aqueles contratos que completam um ano em julho e sofrerão aumento em agosto, terão como base um reajuste de 33,83%. Em um exemplo prático, se o preço do aluguel for R$2.000, a partir do mês seguinte, ele vai custar R$2.676,60 ao inquilino.

Índice de Preços ao Consumidor Amplo

Esse indicador é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mensalmente e considera o custo de vida de famílias cuja renda varia entre 1 e 40 salários-mínimos. Ele é utilizado pelo governo para estabelecer a meta anual de inflação. O último número registrado pelo IBGE ainda é o referente a junho e foi de 0,53%, resultando em um acumulado de 8,35%. Em um exemplo prático, se o preço do aluguel for R$2.000, a partir do mês de aniversário de contrato, ele vai custar R$2.167 ao inquilino.

Uma das principais razões do aumento do IGP-M foi a alta da moeda americana, bem como dos commodities. Visto que o IPCA não é influenciado pelo dólar, seu crescimento foi mais contido, e é graças a isso que seu uso tem sido encorajado nos contratos imobiliários. Ao fazer essa adaptação, as imobiliárias e proprietários conseguem negociar valores mais razoáveis e, assim, evitam a inadimplência ou a desocupação do imóvel.

Como a pandemia impactou esse cenário?

Naturalmente, a pandemia aumentou o número de inadimplentes no Brasil, o que reforçou a necessidade de medidas públicas para amparar proprietários e inquilinos. Em meados de 2020, o projeto de lei 1179/2020sofreu algumas alterações que impactaram no mercado imobiliário; mais especificamente em como lidar com inquilinos inadimplentes que tiveram sua renda comprometida parcial ou completamente desde o início do período pandêmico. A alteração protegia os moradores do despejo por inadimplência até 30 de outubro.

Já em junho desse ano, o Senado se mostrou novamente favorável à medida, mantendo a suspensão em contratos cujo valor mensal de aluguel seja até R$600, no caso dos imóveis residenciais, e R$1200 para imóveis não residenciais. Além desse projeto, outra proposta foi levantada na Câmara dos Deputados: o projeto de lei 631/21, que barra o reajuste de aluguéis residenciais, não residenciais e comerciais, até dezembro de 2022.

As duas propostas geraram polêmica visto que, para alguns, poderiam ser consideradas como um estímulo ao descumprimento das obrigações junto ao proprietário. Por essa razão, o melhor caminho tem sido a negociação entre as partes envolvidas para que cheguem a um consenso e ambas se beneficiem.

O que considerar na hora do reajuste do aluguel?

Em circunstâncias comuns, mesmo sendo previsto pela lei, é possível que proprietário e inquilino entre em acordo sobre as condições do reajuste. Há diversos aspectos que influenciam nessa mudança e podem contar a favor do bolso do inquilino, veja!

Perfil do cliente

Em um momento de crise como o que estamos passando, boa parte dos proprietários de imóveis dão preferência aos inquilinos que já conhecem. Se ele não costuma atrasar o aluguel e há um relacionamento cordial entre as partes, é mais fácil conseguir chegar a um valor acessível, com o aval de ambos.

Momento do reajuste

Se o inquilino foi desligado de seu emprego recentemente, por exemplo, uma das primeiras medidas a tomar é conversar com o dono do imóvel. Juntos, eles devem chegar a um acordo sobre como seguir em relação as mensalidades. Mais uma vez, o relacionamento se mostra essencial para que as duas partes saiam satisfeitas.

Escolha do índice

Na hora de preparar o contrato de aluguel, é bom contar com a orientação de um corretor ou imobiliária a fim de entender melhor sobre os indicadores e qual deles é o ideal para calcular o reajuste anual. Nesse momento, o proprietário não deve pensar apenas no próprio bolso, mas considerar o contexto geral, pois o bom senso, nessa situação, pode lhe auxiliar a fechar o negócio mais rápido.

Com a crescente alta do IGP-M, muitas imobiliárias estão orientando seus clientes a considerar o IPCA em suas negociações. Uma prova disso é o projeto de lei citado anteriormente, que reforça a necessidade de uma mudança nesse sistema, embora o avanço desse índice tenha sido gerado, principalmente, por uma circunstância atípica.

Se você mora de aluguel e o aniversário do seu contrato de aluguel está se aproximado, converse com o proprietário a fim de encontrarem a melhor solução para os dois. Ao expor os argumentos, é mais fácil de se chegar a um consenso, ainda que temporário. Afinal, para quem aluga, não é vantajoso manter o imóvel parado, arcando com custos como IPTU e condomínio.

Agora que já sabe tudo sobre reajuste do aluguel, que tal entender melhor sobre rescisão de contrato? Veja nosso artigo sobre esse tema!

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