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IGP-M ou IPCA: qual índice colocar no contrato imobiliário?

Se houve um setor que não foi tão afetado pela pandemia do coronavírus, foi o imobiliário. Não apenas as vendas de imóveis, mas o aluguel em si, visto que muitas pessoas precisaram adaptar suas rotinas de trabalho e precisaram se mudar para espaços maiores, que lhe possibilitassem mais conforto. Não é à toa que a área apresentou um crescimento invejável de 74% em 2020.

Apesar de 2021 também já dar bons sinais nesse caminho, o que tem preocupado inquilinos e imobiliárias são as taxas de inflação, as principais responsáveis pela oscilação de valores nesse meio e que influenciam no reajuste dos aluguéis. Aqui vamos destacar as particularidades de cada uma e qual o seu peso no contrato imobiliário. IGP-M ou IPCA? Descubra a seguir!

O que é IGP-M?

Quando o assunto é índice de inflação, é comum que as pessoas confundam bastante e não entendam, na prática, como eles impactam no valor final do que é comprado. No caso do IGP-M, ou Índice Geral de Preços de Mercado, seu intuito é registrar a inflação dos preços, desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços, entre eles, o aluguel de imóveis.

Ele é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e sua medição se dá através de outros índices: 60% do Índice de Preços por Atacado – Mercado (IPA-M), 30% do Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IPC-M) e 10% do Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M). Para calcular, são considerados os preços a partir do dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês vigente.

Por que ele influencia no reajuste de aluguel?

Entre os itens medidos, estão os bens de consumo, como o preço de legumes e frutas, e bens de produção, como matérias-primas e materiais de construção. Portanto, ele é usado para, além de outros reajustes, o de aluguel. Em 29/07, a FGV informou o índice atualizado, que apresentou uma alta de 0,78%, contra 0,60% registrado no fim de junho.

Considerando que este indicador é cumulativo, seu saldo dos últimos 12 meses é de 33,83%. Se você é um inquilino e seu contrato de aluguel completa um ano em agosto, isso significa que o reajuste será de 33,83%. Vale ressaltar que pode haver um acordo entre você e o proprietário que influencie no valor final: isso é apenas uma estimativa.

Para facilitar, confira esse exemplo: se você pagou R$1200 de aluguel nos últimos meses – sendo o próximo o de reajuste de preço, e o valor ajustado considerar o IGP-M, esse número deve ser multiplicado por 1,3383, totalizando R$1605,96. Por outro lado, as imobiliárias e locadores também têm outra alternativa para basear o reajuste de aluguel: o Índice de Preços ao Consumidor Amplo ou IPCA. Saiba como ele funciona no próximo tópico.

O que é IPCA?

O IPCA, ou Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, é considerado o indicador oficial da inflação no Brasil. Seu cálculo é realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, o IBGE, e avalia do dia 1º ao último dia de cada mês. O número abrange comércios, prestadores de serviços, domicílios etc. Por ter uma abrangência nacional, mais de 460 itens são analisados.

Diferente do IGP-M, o IPCA é restrito à análise do custo de vida das famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários-mínimos (o primeiro não possui restrição). Na prática, o governo usa esse índice para analisar se a meta prevista de inflação está sendo cumprida.

Por que ele influencia no reajuste do aluguel?

Apesar de o Índice Geral de Preços – Mercado ser considerado (até o momento) o parâmetro oficial para regular os reajustes de aluguel, muitas imobiliárias estão optando pelo IPCA a fim de frear o aumento do primeiro, cujo acumulado tem inviabilizado o fechamento (ou renovação) de alguns contratos.

Para se ter uma noção, no início de julho, o IBGE divulgou o número atualizado: 0,53%. Dessa forma, em comparação do IGP-M, não há muita diferença, certo? Porém o acumulado do IPCA é menos de 10%: 8,35% nos últimos 12 meses (até junho de 2021). A alta do setor de habitação, especificamente, foi de 1,10% no mês analisado, principalmente devido ao aumento da energia elétrica.

IGP-M ou IPCA: qual incluir no contrato imobiliário?

Atualmente a Lei do Inquilinato não restringe qual dos dois índices deve ser utilizado para calcular o ajuste anual do aluguel, portanto, é válido o que é acordado entre a imobiliária/locador e o locatário, que, geralmente, consideram o IGP-M na maioria das negociações.

Por outro lado, o constante aumento desse indicador tem impulsionado mudanças nessa questão. Tanto que um deputado elaborou um projeto de lei (1026/21) para fixar o IPCA como teto para os reajustes anuais de contratos comerciais e residenciais (assinados a partir da aprovação, salvo quando for acertado entre locador e locatário). Embora a medida cause divergência entre os setores envolvidos, até o momento, o parecer a sua aprovação é favorável na Câmara dos Deputados e ele deve ser analisado em breve.

A justificativa para a diferença evidente entre os dois índices é que o IGP-M é influenciado pela moeda americana e pelo valor de produtos exportados, como o milho e a soja, enquanto o IPCA considera apenas os preços de comércio e de serviços. Vale ressaltar que nem sempre esses indicadores apresentam uma margem tão distante um do outro. A crise ocasionada pela pandemia foi a principal responsável por esse distanciamento.

Para alguns especialistas, a solução sobre qual índice incluir no contrato de aluguel é a livre negociação entre imobiliária/locador e locatário, considerando a alta do desemprego – que fechou em quase 15 milhões de pessoas em junho desse ano, de acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) e a renda prejudicada de milhares de inquilinos.

Na hora de alugar um imóvel, o locatário deve dar preferência a imobiliárias que facilitem esse processo, levando em conta seu orçamento familiar e suas condições de pagamento. Conhecer esses indicadores é essencial para entender seus direitos e o que lhe será cobrado, bem como o que vale a pena contestar.

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