Garantia locatícia: saiba o que é, quais os tipos e como escolher

A garantia locatícia é usada em contratos de aluguel de imóveis a fim de dar maior segurança a locatários e locadores. 

É importante que os administradores de imobiliárias entendam quais são os tipos de garantia disponíveis e conheçam os seus principais benefícios de forma prática. Por isso, também devem saber o que diz a legislação a respeito do assunto para firmar contratos em conformidade com as normas. 

A seguir, explicaremos o que significam as garantias para locação e como você pode escolher a melhor modalidade. Confira!

O que é a garantia locatícia?

Na hora de firmar um acordo de aluguel, é necessário entender as formas de assegurar as obrigações das partes. Um contrato com garantia locatícia pretende certificar ao locatário que o aluguel será pago até o final da vigência do convênio. 

Essas garantias estão previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato e são facultativas, ou seja, podem ser incluídas ou não nos contratos de aluguel. Também é possível firmar contratos sem garantia e, para isso, é necessário adotar alguns cuidados que detalharemos mais adiante. 

Quais são os tipos de garantias locatícias existentes?

A lei permite quatro modalidades de garantias para aluguel de imóvel, que atendem a diferentes condições e necessidades de contratos. Com isso, tanto o locador quanto o locatário podem definir a melhor forma de garantia, segundo as possibilidades e especificações em negociação. 

A norma do setor prevê que deve ser determinado apenas um tipo de garantia em cada contrato firmado. Desse modo, não é possível escolher mais de uma modalidade. No entanto, caso uma das partes decida por mudar o tipo de garantia, a alteração pode ser feita por meio de um aditivo contratual. 

Conheça abaixo os quatro tipos de garantias que são permitidas conforme a legislação.

Caução

Se o locatário e o locador decidirem pela modalidade de caução de imóvel, isso significa que será estabelecido o cumprimento de obrigações. Esses deveres podem variar em alguns subtipos. 

Com a caução de bens móveis, o locador deve pedir documentos que comprovem a posse desses bens. No caso de um carro, deve ser a certidão emitida pelo Detran, que atesta a propriedade do veículo. De acordo com o artigo 129 da Lei de Registros Públicos, a caução deverá ser inscrita em um cartório. 

Outro subtipo é a caução que permite dar bens imóveis como garantia. Neste caso, deve ser registrada com a matrícula e efetivada por meio da escritura pública de uma hipoteca inscrita no Cartório de Registro de Imóveis. 

A pessoa interessada em alugar o imóvel também pode oferecer como garantia um valor em dinheiro que não pode ser maior do que a quantia referente a três meses de aluguel. O montante deve ser depositado em uma caderneta de poupança regulamentada para esse propósito. Se o aluguel for reajustado, o proprietário do imóvel pode exigir um acréscimo. 

Ainda é permitida a caução em títulos e ações, que é denominada também “valores fiduciários”. Entre as opções que podem ser incluídas como garantia estão os títulos de dívida pública, as ações de sociedade anônima e os títulos de capitalização. 

Fiança

A fiança de aluguel é a garantia mais comum nos contratos. Esse tipo é previsto no artigo 818 do Código Civil e estabelecido ainda na Lei Locatícia. Se optar por essa espécie de garantia, o locatário deve escolher uma terceira pessoa que garantirá o pagamento se ele próprio não o fizer. Os bens do terceiro devem ser usados como garantia em caso de silêncio contratual. 

O locatário, no entanto, não deve concordar com aumento do aluguel acima dos índices legais de ajuste. Já o locador deve tomar cuidado para averiguar o patrimônio do fiador para que ele consiga cumprir a obrigação se houver necessidade. 

O proprietário do imóvel ainda pode exigir que o fiador seja substituído e também que esse tipo de garantia seja alterado. Para isso, deve avisar ao locatário para que apresente nova garantia em até 30 dias.

Seguro

Outra opção é o seguro fiança locatícia, em que é calculada uma quantia baseada no valor do aluguel. Esse montante pode ser parcelado em 12 vezes em boa parte dos casos. A seguradora ou o banco que oferece esse serviço precisa cumprir com as obrigações da pessoa que alugar o imóvel em caso de descumprimento do locatário com os seus deveres.

Cessão fiduciária

Estabelecida no artigo 88 da Lei nº 11.196/2005, esse tipo de garantia não é muito utilizado nos contratos. A norma prevê que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é incumbida de autorizar as instituições que administram a carteira de títulos e valores mobiliários a ter fundos de investimento que concedam cessão fiduciária de suas cotas, como forma de garantia da locação. 

O titular das cotas pode ser o locatário ou outra pessoa que seja parte do contrato como garantidor. Depois de o regime fiduciário ser estabelecido sobre as cotas, estas não ficarão mais disponíveis e não poderão ser penhoradas. Desse modo, a instituição financeira do fundo se transforma em seu agente fiduciário. 

Qual é a melhor opção de garantia locatícia?

Entre as garantias de aluguel, é possível observar algumas vantagens e desvantagens de cada um dos tipos. 

No caso da fiança, o ponto positivo é que o locatário não precisa fazer um investimento e, assim, se torna mais acessível. Para as imobiliárias, também se apresenta como vantagem por ter baixo risco de inadimplência. 

Por outro lado, pode ser difícil para o locatário conseguir um fiador, já que são exigidas várias condições e documentos. Devido a esse rigor, a imobiliária também gastará mais com a análise do cadastro. 

Já na modalidade de seguro fiança, a burocracia é menor para a pessoa que aluga o imóvel e para o locador. No entanto, o locatário terá que arcar com o custo do serviço que será pago à seguradora. Neste caso, o locador pode acabar perdendo o período de sinistro e assim também acabar com a garantia locatícia. 

Para quem decidir pela caução, pode oferecer um bem ou o valor de até 3 vezes do aluguel, sem a necessidade de empenhar muitos recursos. Porém, é uma garantia que se mostra vulnerável e não é muito aceita por imobiliárias, porque os bens podem se desvalorizar com o tempo.

O que levar em consideração na hora de escolher a melhor garantia locatícia?

Quando forem optar pela garantia de aluguel, as partes devem ter atenção com as condições que pretendem estabelecer no acordo entre o proprietário e a pessoa que aluga o imóvel. É necessário levar em conta as características de cada uma das modalidades, para que as obrigações contratuais sejam cumpridas. 

Por isso, é importante que tanto o locador quanto o locatário estejam cientes das vantagens e desvantagens de cada tipo de garantia locatícia. As partes precisam negociar e entrar em acordo para que seja escolhida a melhor alternativa. É interessante lembrar também que essa garantia pode ser alterada com um adicional no contrato. 

Você sabia que é possível fazer um contrato de locação sem garantia? Mas atente-se aos cuidados! 

Existe a possibilidade de firmar contratos sem garantia locatícia, porém é menos comum. Essa alternativa pode ser utilizada quando o locatário tem boa reputação, a exemplo de um órgão público, uma grande empresa ou um banco. 

No entanto, sem incluir nenhum tipo de garantia no acordo, o locador tem mais riscos de ficar no prejuízo. Mesmo que a legislação do setor estabeleça que o locatário deve ser despejado em até 15 dias, isso não acontece na realidade. Portanto, é uma opção pouco segura para o proprietário do imóvel. 

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