inadimplência de aluguel

Como evitar (e resolver!) a inadimplência de aluguel

A inadimplência de aluguel é uma das preocupações constantes de proprietários e gestores de imobiliárias. Afinal, esse problema pode impactar no faturamento e requer esforço da equipe para resolver.

Com a pandemia e a crise econômica instalada, aumentaram os casos de inquilinos inadimplentes. Segundo uma pesquisa realizada pelo Secovi-SP, as ações de cobrança por falta de pagamento de aluguel cresceram 6% em março de 2021 na cidade de São Paulo. 

Além disso, houve um aumento de 15,5% na quantidade de processos por inadimplência de aluguel entre fevereiro e março de 2022.

A pergunta é: como solucionar esse problema? É possível evitá-lo? Neste post, abordamos tudo o que você precisa saber sobre inquilino com aluguel atrasado e como ter uma jornada de locação mais tranquila no seu negócio. Aproveite a leitura!

Mas, afinal, qual a diferença entre atraso e inadimplência de aluguel?

Antes de adentrarmos o assunto, é necessário entender as diferenças conceituais entre inadimplência de aluguel e atraso de pagamento de aluguel.

  • Inadimplência de aluguel: ocorre quando o inquilino não realiza o pagamento da locação após 90 dias da data delimitada, havendo acúmulo do valor devido.
  • Pagamento atrasado de aluguel: curto período de tempo entre a data firmada e o dia de pagamento.

Em suma, a inadimplência se configura como um descumprimento dos compromissos financeiros assumidos. Nesse sentido, ela pode gerar multas, juros e até mesmo ações de despejo.

O que a lei diz sobre a inadimplência no contrato de aluguel?

O primeiro ponto que você precisa saber é que a moradia é um direito fundamental previsto na Constituição Federal de 1988.

Nesse sentido, proprietários e gestores de imobiliárias precisam estar atentos às determinações legais na hora de lidar com casos de inquilinos com aluguel atrasado.

Expulsões nunca devem ocorrer

Embora tenha posse do imóvel, o locador não pode simplesmente expulsar o locatário e retomar a propriedade alugada. Isso porque, ao submetê-la a um contrato de aluguel, o direito de uso passa a ser do inquilino.

É proibida a interferência na prestação de serviços

Não é permitido que o proprietário interfira no pagamento de serviços (água, luz, gás, etc.) do imóvel locado, muito menos entrar no local sem a autorização do atual morador ou perturbá-lo para obter o pagamento.

Proprietário tem o direito de exigir desocupação do imóvel

Segundo a Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, o proprietário tem o direito de exigir a desocupação do local em caso de inadimplência. Para isso, pode fazer a solicitação de forma amigável ou recorrer à Justiça e ajuizar uma ação de despejo.

Tempo de duração de ordem de despejo

A ação de despejo determina a desocupação da propriedade e algumas penalizações para o inquilino inadimplente. Geralmente, essa ação dura entre 6 e 12 meses até que se tenha uma decisão final. 

Desocupação provisória

É possível solicitar a desocupação provisória do imóvel, a partir de uma liminar em situações de inadimplência nas quais as garantias de pagamento não são superiores ao débito. 

Quanto tempo o locatário tem para sair do imóvel após ação de despejo?

Após a ordem de despejo, o locatário deve desocupar o imóvel alugado de forma voluntária dentro do prazo determinado pelo Tribunal. Geralmente, ele tem até 30 dias para fazer a desocupação.

Mas é possível acelerar esse processo. Esse é o caso da desocupação provisória, em que o locador deve garantir ao juízo uma caução – depósito no valor equivalente a 3 meses de locação – e pedir uma liminar. Assim, o locatário precisa desocupar o imóvel em até 15 dias.

6 dicas para evitar a inadimplência de aluguel 

De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) do IBGE, o número de imóveis alugados no Brasil é equivalente a 13,3 milhões, representando 18,3% das moradias.

Nesse cenário, é importante fazer uma boa gestão locatícia para evitar a inadimplência de aluguel e manter tudo sob controle na imobiliária. Confira a seguir algumas medidas que podem funcionar.

1- Faça análise de crédito do inquilino

Sem dúvidas, a análise de crédito é o ponto de partida para a assinatura de um contrato de locação. Afinal, ela ajuda a entender o perfil do inquilino e possibilita reduzir as chances de inadimplência, na medida em que avalia se a pessoa tem condições de arcar com os custos de aluguel.

A Análise Instantânea da CredPago é uma solução facilitadora para as imobiliárias. Ela busca dados dos birôs de crédito mais utilizados no ramo e conclui a análise de crédito em menos de 1 minuto, otimizando esse processo.

2- Solicite dados de todos os moradores do imóvel

Além das informações do locatário, vale fazer o cadastro de todos os outros moradores maiores de 18 anos que dividem o imóvel. 

Assim, em caso de pagamento atrasado, é possível entrar em contato com eles também e aumentar as possibilidades de quitação do débito.

3- Facilite o acesso aos boletos

Adotar uma forma de pagamento como os boletos pode ajudar a evitar a inadimplência, sobretudo se for utilizado um sistema para facilitar a emissão da segunda via.

Também pode ser de grande ajuda a implementação de uma tecnologia para fazer o envio automático do boleto de pagamento na data selecionada. 

4- Tenha uma garantia locatícia

A garantia locatícia paga no cartão de crédito permite mais segurança para imobiliárias e proprietários, pois há certeza de que o valor do aluguel será recebido mesmo que o inquilino não cumpra o acordo.

Essa garantia funciona da seguinte forma: a imobiliária oferece o aluguel sem fiador e consegue atrair mais inquilinos. Estes irão passar por uma análise de crédito e poderão escolher alguma das formas de pagamento disponíveis na CredPago, como:

  • PIX.
  • boleto.
  • cartão de crédito.
  • pagar com duas opções (ex: pagar com dois cartões diferentes).

No caso do pagamento no cartão de crédito, o inquilino deverá ter limite suficiente para arcar com a locação todos os meses.

Saiba mais: Como alugar imóvel sem fiador?

pagamento de inadimplência

5- Mantenha contato com os inquilinos

A proximidade pode ser uma boa aliada para prevenir casos de inquilino com aluguel atrasado e garantir o pagamento em dia. Isso porque as pessoas nunca querem passar pelo constrangimento de dever para alguém que elas conhecem. 

Nesse sentido, a dica é construir um relacionamento e demonstrar que sua imobiliária se importa com o inquilino e sua família. Para isso, você pode enviar mensagens em datas comemorativas como aniversário e Natal, por exemplo.

6- Utilize uma régua de cobrança

A régua de cobrança funciona tanto como uma ação preventiva – para evitar a inadimplência –, quanto para a recuperação de crédito. 

Você utiliza telefone, e-mail ou SMS e cria um cronograma automático para cobrança, no qual o inquilino vai percorrer antes e depois do vencimento do aluguel.

Assim, é possível enviar mensagens organizadas para lembrar o cliente:

  • E-mail com o boleto 5 dias antes da data de vencimento.  
  • SMS com lembrete/link do boleto 1 dia antes do vencimento.
  • SMS avisando sobre o atraso 3 dias após o vencimento.
  • Contato telefônico para solicitar o pagamento 5 dias após o vencimento.

E como resolver a inadimplência de aluguel?

Existem alguns passos que podem ser seguidos para facilitar as negociações de inadimplência de aluguel. A imobiliária pode tentar um acordo pacífico e, se não resolver, recorrer à esfera jurídica.

Listamos abaixo como você pode realizar as cobranças pelo aluguel atrasado e ter sucesso nesta difícil empreitada.

1- Apresente possibilidades de solução

Procure entender os motivos da inadimplência e ofereça um acordo com parcelamento ou a opção de pagar pelo cartão de crédito. 

Caso o cliente não ache viável, você ainda pode estender o prazo para o pagamento e, em última hipótese, solicitar a desocupação do imóvel.

2- Tenha uma estratégia de cobrança multicanal

Garanta que o cliente inadimplente está ciente da situação. Para isso, utilize diversos canais de comunicação para fazer a cobrança como:

  • E-mail.
  • Telefone.
  • SMS.
  • Carta de cobrança.

Ter as abordagens de cobrança registradas por escrito também pode servir como prova, caso o inquilino alegue no futuro que não foi notificado. 

3- Faça um protesto de título em cartório

Se o aluguel é pago via boleto, sua imobiliária pode protestar o título em cartório após o término do prazo acordado em contrato.

Essa ação gera um débito financeiro em nome do locatário. Assim, este não poderá realizar operações que envolvam crédito, como solicitar um cartão de crédito, pedir empréstimo ou financiamento. 

Tal restrição só é retirada depois que o cliente paga os valores em atraso. Logo, enquanto estiver vigente, o inquilino terá dificuldades, inclusive, para alugar outro imóvel.

4- Mova uma ação judicial

Um despejo leva cerca de 3 meses para ser julgado e, quando aprovado, o inquilino tem até 30 dias para sair do imóvel. Ao todo, são pelo menos 4 meses apenas nesse processo.

Logo, o ideal é tentar fazer o inquilino pagar a dívida de aluguel de forma amigável, já que uma ação judicial pode ser demorada e custosa. 

Mas caso ele não pague voluntariamente, você pode recorrer à Justiça para obter uma ordem de despejo e pressionar o pagamento.

5- Utilize o FicaAzul para facilitar a negociação

Já pensou em ter uma tecnologia para agilizar a negociação dos valores atrasados de aluguel? O FicaAzul, da CredPago, é uma plataforma gratuita para imobiliárias e foi desenvolvido justamente para facilitar as cobranças. 

Com essa ferramenta, sua imobiliária consegue realizar a cobrança dos valores de aluguéis, financiamentos e até reformas em atraso de forma muito mais eficiente. 

Os devedores podem parcelar a dívida em até 12x no cartão. E o melhor: você recebe o valor integral da dívida em uma única vez. 

Além disso, os inquilinos que alugam com uma imobiliária parceira da CredPago podem negociar rapidamente os débitos de aluguel na plataforma do inquilino. Quer saber mais sobre como funciona o FicaAzul e as facilidades que a CredPago oferece para a sua imobiliária prevenir e resolver a inadimplência de aluguel? Então faça já seu cadastro gratuito na plataforma e fale com um de nossos especialistas!

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