Ação de despejo: o que é e como funciona?

A ação judicial de despejo é uma ferramenta jurídica essencial para a proteção dos interesses do locador. Contudo, ela também é uma garantia para o locatário que cumpre com suas obrigações contratuais.

Por esse motivo, a compreensão de como funciona esse procedimento, das regras envolvidas e dos direitos de ambas as partes é fundamental para garantir um processo justo e transparente. Dessa maneira, é possível evitar conflitos e prejuízos desnecessários.

Quer saber mais sobre a ação de despejo? Continue a leitura e entenda o que é e como funciona esse processo!

O que é uma ação de despejo? 

A ação de despejo é um processo judicial estabelecido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Seu propósito é proporcionar ao proprietário de um imóvel a possibilidade de recuperar sua posse, removendo o inquilino em um prazo estipulado pelo sistema judiciário.

Nesse sentido, o procedimento visa garantir a desocupação do imóvel para que o dono possa utilizá-lo para suas finalidades, inclusive a de alugar a terceiros. Assim, a iniciativa parte do locador — que precisa fundamentar legalmente os motivos para solicitar a ação de despejo.

Vale destacar que o proprietário não pode despejar o inquilino de forma arbitrária ou injustificada. Logo, o procedimento assegura que ambas as partes tenham seus direitos respeitados e que eventuais conflitos sejam solucionados conforme a lei.

Ainda, essa ação representa uma medida extrema. Em muitos casos, os desentendimentos entre locador e locatário podem ser resolvidos por meio de diálogo e negociação. 

Mas se a resolução amigável não for possível, o proprietário pode buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para ingressar com a ação de despejo. 

O que pode motivar uma ação de despejo? 

Como você viu, a ação de despejo deve ser devidamente fundamentada para ter o valor legal para ser concluída. Mas quais são os motivos que podem levar a essa medida?

A seguir, confira o que pode motivar uma ordem de despejo:

  • falta de pagamento do aluguel ou dos encargos previstos no contrato de locação;
  • descumprimento de cláusulas contratuais, como sublocação sem autorização ou realização de reformas não permitidas;
  • término do prazo de locação estipulado no contrato, sem interesse em renová-lo;
  • necessidade de uso próprio do imóvel pelo locador ou seus familiares;
  • denúncia vazia em imóveis não residenciais, permitindo a retomada do bem sem justificativa específica;
  • ocorrência de morte do locatário em alguns casos específicos, sendo a locação em relação aos demais moradores.

Como funciona essa ordem processual?

Além das motivações que podem levar a uma ação de despejo, é preciso entender como funciona essa ordem. Para começar, o locador deve contratar um advogado, que será responsável por elaborar a petição inicial e representar o proprietário em todas as fases do processo judicial.

Após o início da ação de despejo, o locatário será notificado e terá a oportunidade de apresentar sua defesa. Nesse caso, pode haver uma audiência de conciliação, na qual as partes costumam tentar um acordo antes de prosseguir com a decisão.

Caso não haja acordo e a decisão do juiz seja favorável ao locador, será estabelecido um prazo para que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente. Se o inquilino não sair da propriedade, será solicitado o auxílio de um oficial de justiça para efetivar a desocupação.

Ademais, existem situações específicas em que o proprietário pode entrar com um pedido de liminar para o despejo. Essa medida judicial provisória pode ser concedida antes mesmo do julgamento do processo. 

Ela visa assegurar o direito do locador e evitar prejuízos decorrentes do atraso nos pagamentos. Se a liminar for deferida pelo juiz, o locatário terá um prazo de 15 dias para desocupar o imóvel a partir da data em que ele é notificado oficialmente sobre a decisão.

Saiba que para a concessão da liminar, a lei exige que o locador deposite caução equivalente à quantia devida de aluguel, que fica sob a guarda da justiça. Porém, o processo ainda será julgado, podendo revogar ou confirmar a liminar.

Quais são as regras aplicadas à ação de despejo?

Outro ponto importante a saber sobre a ação de despejo é em relação às suas regras. Afinal, mesmo que haja motivos para pedir a retirada do inquilino do imóvel, é preciso seguir normas para que nenhuma parte seja prejudicada. Na sequência, conheça algumas dessas condições!

Legitimidade para ajuizar a ação

De modo geral, apenas o proprietário legítimo do imóvel, ou seu representante legal, pode mover a ação de despejo. Portanto, pessoas que não constem como donas do bem, como os filhos do locador, não têm legitimidade para requerer a remoção do locatário.

Notificação prévia

Antes de ingressar com a ação de despejo, existem casos em que é obrigatório que o locador notifique o locatário sobre sua intenção de retomar o imóvel. Essa notificação pode ser feita por meio de uma carta de aviso, notificação extrajudicial ou comunicação formal do locador.

Direitos do locatário

O locatário tem o direito de apresentar sua defesa e contestar a ação de despejo. Ele também pode recorrer da decisão judicial, caso discorde do resultado do processo. Ainda, há a chance de tentar fazer acordos durante os trâmites, encerrando a demanda de modo amigável. 

Custos do processo

Há casos em que o locatário pode ser condenado a arcar com os custos do processo de despejo, se a decisão for favorável ao locador. Esse montante costuma incluir despesas com advogados, taxas judiciais e outros encargos relacionados ao processo.

Danos ao imóvel

Se o locatário causar danos ao imóvel durante o período de locação, o locador pode requerer o ressarcimento desses prejuízos no processo de desocupação.

Em resumo, a ação de despejo é um procedimento judicial que permite ao proprietário recuperar a posse de seu imóvel. Dessa maneira, por meio dessa ordem processual, o locador pode buscar amparo legal para resolver conflitos com o locatário.

Este post foi útil para você? Aproveite para aprender mais sobre o tema e entenda melhor os direitos e deveres de locador e locatário na relação jurídica de aluguel!

Cadastre-se
para receber
conteúdo
exclusivo

Ao informar meus dados, eu concordo com a Política de Privacidade.

Email registrado com sucesso
Opa! E-mail inválido, verifique se o e-mail está correto.
Ops! Captcha inválido, por favor verifique se o captcha está correto.

Fale o que você pensa

O seu endereço de e-mail não será publicado.